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2019.12.5

自社ビル所有に不動産運用の視点を キャッシュフローを改善するCRE(企業不動産)戦略とは

(画像=HelloRF Zcool/Shutterstock.com)
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企業経営が軌道に乗り事業規模が大きくなって社員数も増えてくると、経営者の頭に浮かんでくるのが「自社ビルの所有」という選択肢ではないでしょうか。

オフィス面積の拡大に伴い賃料という固定費は必然的に増大化していきます。そのため賃貸オフィスであれば毎月賃料として流出するキャッシュは消えてなくなってしまうだけです。一方、金融機関から融資を受けて自社ビルを購入した場合、毎月の借入金返済は増加するものの最終的に自社ビルという「資産」を手に入れることができます。ここでは、企業経営者が自社ビルを所有する際に求められる経営戦略的視点について解説します。

自社ビル購入とキャッシュフローの関係

自社ビルを購入する際に大きなネックとなるのが、キャッシュフローの悪化という問題です。

賃貸オフィスの場合、賃料は全額経費として計上できますが、自社ビルのための借入金(元本)の返済は経費として計上できません。経費計上できるのは利息部分のみです。減価償却費は経費計上できますが、あくまでも建物部分のみであり土地は減価償却できません。

特に東京都心部の場合、地価が高いため不動産価格に占める土地の割合はかなり大きくなってくるでしょう。つまり企業活動の利益から規定の法人税を支払い、税引き後の当期純利益から借入金を支払わなくてはいけないため、キャッシュフローが厳しくなってくるということです。

自社ビルが事業拡大の足かせに?

自社ビル購入後、事業の拡大によってオフィス・スペースが足りなくなる状況も勘案しなくてはいけません。賃貸オフィスであれば、不足したオフィス・スペースを借り増しするのはそれほど難しくはないでしょう。しかし現在の事業規模に合わせて自社ビルを購入した場合、事業が拡大することによって社員や什器類なども増やしていく必要があります。

もちろん、事業拡大自体は喜ばしいことですが、例えば拡大前の規模に合わせて自社ビルを購入した場合、社員や什器類の増加に伴いスペースが不足することが考えられます。ビルの「増床」「増築」は簡単にできるものではありません。このため事業拡大してもスペースが無いため社員が思うように雇えない、という状況に陥る場合も考えられます。自社ビルが事業拡大の足かせになってしまうということです。

このようなジレンマに陥らないために、自社ビルを購入する際は企業の事業成長予測をしっかりとたてる必要があります。また自社だけの利用に限らず、テナントとして貸し出す際の有利性を保てるよう、立地検討も入念に行わなければならないでしょう。これは次の章で詳しく見ていきます。

キャッシュフローを改善し事業拡大の足がかりとなる「不動産運用」の視点

自社ビル購入を検討する際の課題、ことにキャッシュフローの問題を解決するヒントとしては、「自社ビル所有に「不動産運用」の考え方をプラスする」ことが有効といえます。これは一般的に「CRE(企業不動産)戦略」と呼ばれます。企業の所有する不動産を「経営資源」と位置づけ、経営に組み込み有効活用することを主体とする戦略です。

例えば面積的に余裕のある自社使用分以外のスペースを賃貸に出し、賃料収入というインカムを得る方法があります。前章でも述べたとおり、立地の良いオフィス需要地であれば、かなりのキャッシュフローを期待できるでしょう。

こうした不動産収入は、長期にわたって経営を下支えしてくれます。事業規模が拡大し自社のオフィス需要が増えた場合には、賃貸に出していた部分を減らして自社オフィスに充当することもできるでしょう。しかし一言で「面積的に余裕のあるビルを所有する」といっても費用は膨大なものになります。オフィス需要地の都心部であればなおさらでしょう。

そこで有効になるのが、「区分所有オフィス®」を活用し、複数のオフィス・フロアを所有するという手法です。区分所有オフィスとはビル1棟まるごと所有するのではなく、中規模オフィスをフロアごとに、または部屋ごとに所有するという方法です。この方法を活用すれば、同じビルの複数階を区分所有オフィスで購入し、1フロアを自社ビルとして使用、他フロアをテナントに賃貸という形での所有もできます。また渋谷・六本木・新宿・丸の内など戦略的拠点ごとに1ビル1フロアずつ所有という形も可能です。

初期費用を抑えつつも自社の理想に近い形で複数のオフィス・フロアを所有することにより、自社ビルが企業資産のポートフォリオとなっていくのは大きな魅力といえるでしょう。「ただ保有しているだけ」ではなく「保有不動産も企業価値の向上に役立てる」CRE戦略。自社ビル所有を検討中の事業主様のヒントになれば幸いです。

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