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経営者の関心事
2020.10.20

海外不動産はお得なの? 海外不動産のメリット・デメリット

(画像=be-free/stock.adobe.com)
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不動産投資はFXや株式投資に比較して安定的であるといわれています。しかも、定期預金や国債などに比較すると高い利回りであり、ミドルリスク・ミドルリターンの資産運用として人気を集めています。最近では日本国内の不動産だけではなく、アメリカや東南アジアなど海外向けの不動産投資も脚光を浴びているようです。

しかし、海外の不動産投資にはリスクはないのでしょうか。海外向け不動産投資のメリット・デメリットを検証してみましょう。

海外不動産投資のメリット

1. 日本に比べて大きな売却益が期待できる
海外の不動産、特に東南アジアなどの国々の不動産は、まだまだ日本の不動産よりも安い価格帯にあります。それがインフラの充実や経済発展により、急速にインフレが進み物件価値が上がることが往々にしてあるのです。上海や北京の不動産価格の上昇は、記憶に新しいでしょう。多くの新興国でも同様の状況が起こり得るのです。

2. 現地の銀行ローンは「ノンリコースローン」が多い
不動産投資の場合、融資を活用することが多くなります。日本の金融機関では、不動産投資ローンは物件を担保とする他、融資を受ける本人の信用状況や支払い能力が審査の対象となり、本人が債務を保証することになります。

一方、海外の金融機関の多くは、不動産投資はノンリコースローンを利用することができます。ノンリコースローンとは、物件を担保に入れることで自らは保証人になる必要はなく、物件を手放せばローンの支払いを免除されるという融資です。この融資を利用することで、もし不動産投資が失敗して撤退する場合でも、リスクは限定されることになります。

3. タックスメリットが大きい場合もあったが……
各国の不動産投資の収益は、それぞれの国での税法に従うことになります。法人税・所得税は、日本は世界でも有数の高税率国であるため、海外で納税をすることができればタックスメリットが生まれることが多いのです。また、アメリカのように不動産の建物評価率が高い国では、同じ不動産投資をしても減価償却を認められる金額が大きくなります。多くの金額を経費計上できるメリットが生まれるというわけです。また海外資本の投資に対して一定の条件下で、優遇税率を適用する国も多くあります。

ところが、2020年4月1日から施行された「令和2年度税制改正大綱」では海外不動産運用の所得に関する損益通算についての制度が変更され、一部富裕層に重宝されていた「海外不動産を利用しての所得税負担を軽減する仕組み」の効果がなくなりました。

海外不動産については、所得税・法人税・相続税と多岐にわたり、今まで以上に高度なアドバイスを受ける必要が生じてきました。海外不動産の税務に詳しい専門家に相談するのが最善かもしれません。

>>【関連記事】海外不動産運用の税制が大幅変更 2020年度税制改正で海外不動産減価償却スキームが否定

海外不動産投資のデメリット

1. カントリーリスク
日本とは違う、さまざまな法規制や税の規制があります。そのうえ、法律や税制が急に変わることがあり得ます。たとえばタイでは2014年にクーデターが起こり、政局自体が変わってしまいました。そうした場合、海外投資による不動産所有の規制が変わることや、禁止・財産没収ということも起こり得るのです。

2. 為替リスク
収入や資産評価は現地通貨となるため、為替リスクが発生します。急激な円高は、収入や資産が低下することにつながります。

3. マーケットリスク
海外の不動産市場は、その国独自の経済要因や開発状況で変動します。入居者や購入者の志向や人気スポットも変化していきます。そうした現地の市場動向を的確に日本から察知することは、国内の不動産市場動向を把握するよりも数段難しい作業と言えるでしょう。追加投資や撤退などの時期を見計らうのが困難となり、不必要な経費をかけることになりかねません。

4. 管理リスク
物件選びから、契約締結、入居者募集の広告、修理や未納金の督促、支払い、税務申告など、管理業務もすべて現地語または英語で現地の法律に則って実施しなければなりません。また、上記3点のリスク対応策も実施しなければならないのです。それらを日本在住、しかも個人で実施するのは難しいでしょう。そのため、売買から管理まで海外投資専門の不動産会社などに依頼することになります。そうした専門の不動産会社も、現地の会社・代理店などとのパイプを持たなければならないため、日本の不動産会社・不動産管理会社に比べコストがかかることが見込まれます。

海外不動産の特徴から見る、資産運用のスタイル

海外不動産投資のメリットとデメリットをみてきました。

海外不動産の特徴をみると、国内不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの資産運用だとすれば、海外投資はハイリスク・ハイリターンにより近いものだといえるでしょう。

いずれにせよ、海外不動産投資の実施と管理を安心して行うためには、その業務と投資先の国、不動産市場、法制・税制について、精通した専門不動産会社の存在が不可欠と言えるでしょう。メリット・デメリットをきちんと理解したうえで、自分にあった資産運用先を探すことが大切です。

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