自社ビルのメリット
2020.7.30

オフィス移転での原状回復は住宅とは異なる!基本はすべて借主負担?

(画像=hansgeel/stock.adobe.com)
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賃貸オフィスを退去する際には「原状回復」という手続きが必ずあります。オフィス移転の費用といっても新オフィスの賃料や敷金(保証金)、新調するオフィス用品・什器費用だけではありません。場合によっては旧オフィスの原状回復費が想像以上に膨らみ戻ってくるはずの敷金が思いのほか少額になってしまう可能性もあるのです。

後悔しないためにもオフィス移転での原状回復についてしっかりと理解しておきましょう。本記事ではオフィス移転における原状回復の概要や住宅の原状回復との違い、相場などについて解説します。

原状回復とは何か

原状回復とは住宅やオフィスなど賃借していた建物の契約が終了した際に「借りたときの状態に戻してから貸主に返す」と認識している人が多いのではないでしょうか。しかし原状回復においては、「借りたときの状態」という認識が人によって捉え方が異なる部分があるため、時にトラブルが起こることが少なくありません。

こうしたトラブルを避けるために国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定め原状回復を以下のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
出典:国土交通省

つまり原状回復は「借主が借りた当時の状態に戻すことではない」と明確化したのです。「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で借主の職業・能力・社会的地位などから考えて、常識的に期待される義務という意味になります。そのため「故意、過失、通常の使用を超えて損耗を与えた場合には借主が復旧しなければならない」という意味合いで捉えて問題ありません。

逆にいうと経年変化、通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるため原状回復費には含まれないとされているのです。

住宅とオフィスで違う原状回復

民法では契約自由の原則が認められているため、賃貸借契約書を取り交わす際に特約で原状回復についての独自の取り決めがされていることが大半です。そのため賃貸借契約時には原状回復についての取り決めをしっかりと確認しておくことが重要になります。
住宅(居住用)はガイドライン通りに経年変化や自然損耗は原状回復費として負担しなくて良いケースが多い傾向です。

一方、一般的にオフィス(事業用)は事業者となるためしっかりと原状回復の特約がある場合、経年変化や自然損耗を含めたすべてを借主が負担します。ただし特約の内容があいまいな場合は原状回復費を貸主が負担しなくてはならないケースもあるようです。平成17年12月16日の最高裁では「賃貸借契約書で原状回復の特約が認められない」という判決が出ました。

そのため賃貸借契約書に原状回復の特約がしっかりと認識できる内容になっているかが重要になります。また事業用の場合、壁紙や床材、配線、パーテーションなどをカスタマイズしてオフィス内装をレイアウトするケースが多い傾向です。こうした造作は基本的に元通りにすることも求められます。さらに事業用の賃貸借契約では、原状回復費とは別に「敷金の一部を償却する」という敷引特約を結んでいることもあるため注意が必要です。

原状回復費の相場は?

実際に原状回復費を請求されても、その費用が適正かどうかは判断が難しいでしょう。原状回復工事の範囲は事例によって幅があるため一概にいえないのが実情です。ケースバイケースのため明確な相場というものはありません。原状回復費の目安を挙げるとすれば以下のような金額になります。
 
ビルの規模 坪数 原状回復費用 坪単価
小規模ビル 20坪 40万~100万円 2万~5万円
中規模ビル 80坪 160万~400万円 2万~5万円
大規模ビル 200坪 1,000万~2,000万円 5万~10万円

また一般的に原状回復工事は以下のようなものがあります。
  • 増設したパーテーションやカウンター、デスクなどの撤去
  • 増設した電源コンセントや電話回線、インターネット回線の撤去
  • カーペットやタイルなど床の張り替え
  • 壁や天井のクロスの張り替え、塗装
  • 照明器具の交換
  • ブラインド・カーテンの交換
  • (企業名の入った)看板の取り外し
さまざまな工事原状回復費を積算することになりますが、通常は坪単価で価格設定をすることが多い傾向です。さらに注意点としては「業者指定」の問題が挙げられます。賃貸借契約の原状回復特約では、「原状回復工事を行う場合、貸主側の指定する業者が行わなければならない」という項目が設けられているケースが多くあります。

その場合、借主が原状回復工事を安くできる業者を見つけてきても採用することはできません。貸主が指定している業者のため、貸主側の意向をくんだ範囲の広い工事を行う可能性が高く割高になってしまう可能性もあります。

>>【関連記事】テナントを悩ます原状回復費の高騰。区分所有オフィスという選択

自社ビル保有ならば原状回復は必要ない

企業の業績が順調に伸び事業の拡大を目指してオフィス移転を図ったものの「想定外の原状回復費により事業の進捗に黄信号が灯ってしまう」という事態は避けなくてはなりません。事業規模の拡大に合わせて賃貸オフィスを転々とすれば、そのたびに一定程度の原状回復費がかかることになります。こだわったオフィスレイアウトや内装造作であればあるほど原状回復費はかさむでしょう。

もし退去時に発生する原状回復費が原因で思いきったオフィスレイアウトを実現できないのであれば「自社ビルを購入する」というのも一つの手です。自社ビルであれば、どれほど大掛かりな内装造作を施したとしても原状回復を求められることはありません。原状回復費を考慮すれば賃貸オフィスの移転を繰り返すより「自社ビル購入」という選択肢も合理的な方法の一つではないでしょうか。

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