自社ビルのメリット
2019.2.25

自社ビルのリノベーションで活用用途を拡大

(画像=Aila Images/Shutterstock.com)
(画像=Aila Images/Shutterstock.com)
東京都内の築古ビルを中心に、オフィスビルとしてリノベーション、コンバージョンして活用範囲を広げる事例が増えています。古くて空室が目立っていたビルも、リノベーションをすることで人気が集まることもあります。どのようなリノベーション、コンバージョンのケースがあるのか紹介していきましょう。

シェアオフィス、トランクルーム、保育所への改修なども

オフィスビルを大規模リノベーション、コンバージョン(用途変更)して、新たな用途で再生する方法にはいろいろケースがあります。

たとえば、シェアオフィス。築40年などの中古ビルをリノベーションし、デザイン性の優れた内装を施し、利用者が交流を図れるコワーキングスペースやくつろげるラウンジスペースを配置。さらに、ビジネスマッチングを行うイベントを定期的に実施するなど、ハード・ソフトの両面で工夫を凝らすことで、起業家やフリーランスワーカー、士業などから人気を集めるシェアオフィスが登場しています。

また、トランクルームへのコンバージョンは手堅く収益が見込める方法です。米国では10世帯に1世帯が利用しているトランクルーム、貸コンテナなどのレンタル収納ですが、日本ではまだ300世帯に1世帯程度しか普及していません。しかし、家屋の狭い日本だからこそ、トランクルームの需要は今後伸びると予想されています。トランクルーム事業者が展開する、中古のオフィスビルをコンバージョンした1棟丸ごとトランクルームビルが増えてきました。

また、多数のマンション開発により人口が増加した都心部では、地域問題となっている保育施設不足を解消するために、オフィスビルを保育所にコンバージョンするケースも出てきています。そのほか、オフィスビルからレストラン、医療施設、住宅などへの転換も考えられます。

貸会議室のTKPは自社ビルの一部をホテルに

これから主流になっていくと考えられるオフィスビルのコンバージョン用途として、ホテルがあります。政府は2020年に訪日外国人旅行客を4,000万人とする目標を掲げていますが、その一方でホテルなどの宿泊施設不足が全国で大きな課題となっています。この課題を解決する一つの策として、コンバージョンホテルが増えているのです。

たとえば貸会議室のティーケーピーは、東京・市ヶ谷のTKP本社ビルの一部にコンパクトホテル「ファーストキャビンTKP市ヶ谷」を2018年11月開業しました。本社ビルのうち、執務スペースや会議スペースとして活用していなかった不稼働スペースをホテルへとコンバージョンしたとのことです。

このホテルでは、大浴場のほか、ワーキングスペースとしても利用可能なロビーラウンジを備え、ビジネス利用に便利な環境が整っています。同社ではこのホテルを活用し、従業員向けに福利厚生施設として利用して「働き方改革」の実現につなげるほか、会議室と宿泊を合わせて利用したいというビジネス需要に応えていくとしています。

自社ビルだからこそいろいろな展開ができる

賃貸オフィスビルでは、上記のような多様なリノベーション、コンバージョンを行うには制限があります。しかし自社オフィスビルであれば、あらゆる活用方法を想定することができます。

たとえば、最初は自社の従業員が働くオフィスとして使い、従業員数が増えて移転する、あるいは事業をやめるといった場合には、オフィスを賃貸に出して家賃収入を得る。そして建物・設備が古くなり、周辺に競合オフィスビルが増えて空室期間が目立つようになってきたら、宿泊施設やシェアオフィスなどにリノベーションして別のかたちで収益獲得を図る……といった活用が可能になります。

もちろん、経営環境が悪化したら自社オフィスビルを売却してピンチを乗り切るという選択肢もあるでしょう。昨今、経営者の間で「区分所有オフィス®」などの自社オフィスの保有に注目が集まっているのは、事業環境の変化に合わせて柔軟な活用ができるという理由が背景にあるのです。

※「区分所有オフィス®」株式会社ボルテックスの商標登録です。

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