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2020.12.18

ファシリティマネジメントから考える企業不動産(CRE)戦略

(画像=alfa27/stock.adobe.com)
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近年ビジネスの世界で「ファシリティマネジメント」という言葉が注目されています。公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会の定義によると、ファシリティマネジメントとは「企業・団体などが組織活動のために施設とその環境を総合的に企画・管理・活用する経営活動」とされています。簡単に言うとファシリティ(土地や建物、構築物、設備など)すべてを経営にとって最小のコストで最大の効果を得ようとする取り組みです。

このように解説すると「ビルマネジメント=建物管理」と同じように感じる人もいるかもしれません。しかし英語の「facility」は、不動産や設備の意味だけではなく「便宜・容易さ・たやすさ・手早さ」といった意味もあります。つまりハードだけでなくソフトも内包する言葉なのです。そのためファシリティマネジメントは、経営環境全体を最適化することを目指すものと理解することができます。

ファシリティは第5の経営資源

ファシリティの概念自体が広義なものになるため、ファシリティマネジメントもまた広範囲に及びます。ファシリティマネジメントの考え方で最も重要なことは「ファシリティは第5の経営資源」という視点です。一般的に企業が経営を行ううえで必要な要素を「経営資源」と呼びます。経営資源とは、「ヒト(人材)」「モノ(物資)」「カネ(資金)」「情報(無形財産など)」の4つを指すことが多い傾向です。

経営資源の4つを内包する「器」や「環境」がファシリティという関係にあります。4つの経営資源は、「いかに効率的に運用していくか」について日々知恵を絞っていくことが必要です。企業活動とは、4つの経営資源をうまく組み合わせて「いかに多くの価値を生み出すかを競う活動」と言っても過言ではありません。

しかし4つの資源を取り巻くファシリティについてはどうでしょうか。ただ単に維持・保全しているぐらいしか意識が及ばないケースが多いかもしれません。ファシリティを第5の経営資源として意識し効率的な運用と最適化を目指すのがファシリティマネジメントです。例えばある企業が自社使用のためにオフィスビルを保有していたとしましょう。

企業の貸借対照表には、自社ビルが「固定資産」としてそれなりの割合を占めることになります。またファシリティは広範囲になるため、損益計算書の費用でも人件費に次ぐ大きさになるでしょう。しかし固定資産を経営資源として有効に活用できていない場合、企業経営にとっては大きな損失になりかねません。

ファシリティマネジメントの4つの効果

適切なファシリティマネジメントを導入した結果、企業が得られる効果は主に以下の4つです。
  • コストの最小化
  • 生産性の最大化
  • フレキシビリティ
  • 企業の社会的責任

1 コストの最小化

建物・設備などをライフサイクルコスト(LCC)の観点で考えるため、不動産の取得から維持・管理・売却までの総費用、設備投資費用、施設運営費用などの最小化が図れます。ライフサイクルコストとは、建物・設備などの購入から売却・廃棄までにかかる費用をトータルでとらえたものです。

2 生産性の最大化

働きやすいワークプレイスの整備によって従業員満足度を向上させ企業の生産性を最大化させます。

3 フレキシビリティ

マネジメント業務を平準化・システム化することで将来的な経営環境の変化に柔軟に対応させることが可能です。

4 企業の社会的責任

企業不動産(CRE:Corporate Real Estate)の持つ「外部性」(市場を通さずに第三者に何らかの影響を与えていること)を踏まえ省エネルギーへの取り組みなど企業の社会的責任(CSR:Corporate Social Responsibility)に直結します。

ファシリティマネジメントの導入事例

一般的に企業組織の中では「総務」がファシリティマネジメントを担うことになります。しかし先述した通りファシリティマネジメントの業務は、専門性と戦略性が高い取り組みのため、自社だけで行うことは実質的に困難です。公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会は、2007年から毎年ファシリティマネジメント普及のために「日本ファシリティマネジメント大賞(JFMA賞)」を選定しています。

一方で企業だけでなく自治体でもファシリティマネジメントの事例は増加傾向です。ファシリティマネジメントの導入をスムーズに行いたい場合は、外部パートナーとの連携を積極的に検討したほうがよいでしょう。ファシリティマネジメント導入事例を紹介します。

株式会社プライムアシスタンスの事例

同社はSOMPOホールディングスグループに属しアシスタンス事業(自動車の故障や事故などのトラブル発生時に契約者からの連絡を受けるサポートサービス)を手がけています。しかし自社でファシリティマネジメントを行わずパソナ・パナソニックビジネスサービス株式会社にアウトソーシングを行い本社の受付と東京のコンタクトセンターの一部を「屋内緑化」しました。

科学的根拠に基づいてストレス軽減効果をもたらす本物の植物の最適配置を行ったそうです。また屋内緑化を設置した結果、訪れたお客様から「空気が良い」という感想をもらうなど好意的な評価を得ることができています。さらに受付のすぐ近くに社員が自由に語り合えるスペースを新たに設けたところ従来議論が活性化し新しい発想やアイデアが湧き出てきたそうです。

東京建物株式会社の事例

総合不動産会社として120年以上の歴史を持つ東京建物株式会社は、2017年より今後の社会で求められるオフィスビルやオフィス空間をワーキンググループで研究しています。その結果、昇降デスクの設置やフリーアドレスエリアの導入、ペーパーレス化などを実現してきました。これらの過程でビルの緑地化にも着目しファシリティマネジメントをアウトソーシングして執務スペースの緑化を導入。

オフィスの緑化は社内での反応もよく従業員のストレス緩和に役立っています。

ファシリティマネジメントとCRE戦略

ファシリティマネジメントの基本発想は「企業の保有する建物・設備などを経営資源として活用する」ということです。そのためファシリティマネジメントは企業不動産(CRE)戦略と組み合わせて考えたほうがよいといえるでしょう。CRE戦略の中軸には「中長期的な企業価値の向上」というゴールがあります。

ファシリティマネジメントの視点で考える場合は、どのような選択肢がありえるでしょうか。例えば自社ビルはコアビジネス(本業)のためのワークプレイスです。しかし単なる「器」ではなく経営資源として生かすために東京都心部のブランド立地に建てることで企業自体のブランディングに役立ちます。ただ銀座や六本木、渋谷などブランド立地に自社ビルを持つことはライフサイクルコスト(生涯費用)の観点から困難でしょう。

なぜなら東京都心部の地価は上昇傾向で費用が莫大なものになる可能性が高いからです。そこで提案したいのが「区分所有オフィス®」というスキームになります。「区分所有オフィス」は、東京都心のブランドエリアに建つ中規模オフィスビルを「フロアごと」「部屋ごと」に分譲した不動産商品です。このスキームであれば費用を抑えることができLCCの観点からも歓迎できます。

また「区分所有オフィス」を取得したうえで自社使用分以外のスペースを第三者に賃貸し経営の多角化を図ることも一つの選択肢といえるでしょう。「区分所有オフィス」のあるエリアは、将来的なテナント需要の旺盛な商業地で事業性は申し分ありません。本業が拡大した場合には、自社使用分を増やすというフレキシブルな選択もできます。

また売却という出口戦略においても流動性リスク(すぐには売れないというリスク)を低減させることが可能です。「区分所有オフィス」という選択肢は、保有不動産を「第5の経営資源」として活用するファシリティマネジメントにふさわしい答えの一つではないでしょうか。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの登録商標です

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