区分所有オフィス
2020.7.9

テナントを悩ます原状回復費の高騰。区分所有オフィスという選択

(画像=pramot48/stock.adobe.com)
(画像=pramot48/stock.adobe.com)
借りていた不動産から退去する際、貸借人が懸念することはいくつかありますが、そのうちの一つが原状回復費です。オフィスや店舗のテナントの原状回復を行う際、どこまでが回復対象に入っているかというのはオーナーによって異なり、そのことが原因でトラブルに発展する例も珍しくありません。そういった事態を避け、円滑に不動産の賃貸借を行うためにも正しい知識を身につける必要があります。

本稿ではオフィスの原状回復費を中心に、トラブルを避けるポイントや、原状回復費という悩みから解放される「区分所有オフィス」について紹介していきます。

オフィスの原状回復費が高騰している

近年オフィスの原状回復費は高騰傾向にあります。工事会社や内装、立地によっても異なりますが、小・中規模のオフィスで平均して5万円程度、規模の大きなオフィスであれば10万円近くか、それ以上かかることも。5年前は7万円程度が相場といわれていたので、確実に高騰していることがわかります。一般的に原状回復費は、退去時に敷金から差し引かれることもあり、どれくらいの額が敷金から引かれたのかに注目しない貸借人もいるようですが、これほどの額ともなると無視はできないでしょう。

>>【関連記事】オフィスビルとマンション・アパート 資産運用として徹底比較

高騰する原状回復費は、賃貸借に関連するトラブルとも大きく関係しています。原状回復をめぐるトラブルの争点は、主に経年劣化や減価償却といった部分です。民間においてもここを争点としてもめることがほとんどです。これを受け国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という形で一般的な基準を公開しています。

オフィスの賃貸契約といった法人同士の契約においても、上記のガイドラインに準拠した考え方が適用されます。同ガイドラインによれば、特約がない限りは、経年劣化した設備の原状回復費用は、原状回復費としてではなく、家賃から補填されるべきであるというように定められています。

ただし、契約自由の原則があるため、法人同士の契約においては最終的に、2者間でどのような契約が締結されたのかということが重要になってきます。トラブルを避けるためにも、事前に契約書を入念に確認し、原状回復費に関する取り決めを明確にしておく必要があるでしょう。特に、前述した経年劣化に関係する部分は、曖昧なままに済まさないことを推奨します。

原状回復費の心配がない「区分所有オフィス®」

前述したように、従来の賃貸借契約の場合はオフィスを移転するたびに原状回復費がかかり、それを発端としたトラブルも少なくありませんでした。しかし、昨今では、そういった問題を回避するためにも建物の一部だけをオフィスとして利用するケースも増えています。

一つの建物に対して、その一部を小分けにして取引されている物件のことを区分物件といいますが、「区分所有オフィス®」とは区分物件のオフィス版のことです。1棟のオフィスビルに対して、所有する範囲をフロア単位で自由に選択することができるため、流動性も高く、他社へテナントとして貸したり、売却したりしやすいのがメリットです。

「区分所有オフィス」は、使用する区分を借りるのではなく購入するため、1棟を購入する負担やリスクは回避しつつも自由に活用することができます。購入する際には当然多額の費用がかかることとなりますが、ローンを払い終えた後には資産として手元に残るため、購入の優位性は言わずもがなでしょう。

テナントとして貸し出しを行う場合には資産を増やす手段としても活用できます。管理や修繕に関する費用については、専門の業者で管理してもらうことができるため、突然の修繕で費用がかかるという場合でもトラブルを最小限に抑えられるでしょう。

コツコツと積み立て資産額を増やしていこう

「区分所有オフィス」を利用することで得られるメリットは実に多いのですが、大事なのは資産を増やすということです。原状回復費にしても、移転費用にしても大きな費用がかかってしまうことは避けられません。さまざまな場面でトラブルを回避するためにも、区分所有オフィスのような自身の資産となるものに投資し、そこから得られる収益を積み立てていくことが重要なのです。

知識武装をせずに投資したり、わからないことをそのままにしたりするのでは失敗は免れません。「区分所有オフィス」の購入を検討する場合には、専門家に相談したうえで購入に踏み切るのが良いでしょう。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの登録商標です

>>【eBookダウンロード】東京のオフィスで 企業価値を高める不動産戦略
>>まずは区分所有オフィス®︎の資料を請求してみる
 

 

【オススメ記事】
「都心にオフィスを持つ」を実現するには
資産としてのオフィスを所有し戦略的に活用するには
今の時代は「オープンフロア・オフィス」そこから生まれるイノベーションへの期待
自社ビルのメリット・デメリット
CRE戦略としての自社ビル

NEXT 優秀な人材を集めるには多様で柔軟なワークスタイルが重要!
PREV エグゼクティブにとっては常識?資産管理会社を設立するメリット・デメリット