区分所有オフィス
2020.4.27

オフィスビルとマンション・アパート 資産運用として徹底比較

(画像=beeboys/Shutterstock.com)
(画像=beeboys/Shutterstock.com)
3月18日に発表された2020年公示地価によって、都市圏を中心に地価上昇・不動産価格上昇が続いていることが明らかになりました。スルガ銀行による不正融資事件や不動産サブリース会社の経営破綻などによって、不動産運用市場には一部混乱が見られるものの、全体的には活性化していると言ってよいでしょう。

不動産運用の王道といえば、区分マンションや一棟物アパートなどの居住用収益物件の運用でした。しかし最近では、不動産価格上昇の基調を受けて、オフィスビルを資産運用先として選ぶ人も増えてきています。

ここでは、居住用の区分マンションや一棟物アパート運用と比較して、オフィスビル運用にはどのようなメリット・デメリットがあるか探っていきます。

オフィスビル運用のメリット

同じ不動産運用でも、居住用と事業用ではかなり性格が異なります。その違いを踏まえたうえで運用をしなければ、あてが外れてしまう可能性もあるため注意が必要です。

まず、オフィスビル運用のメリットとしては、以下の点が挙げられます。

1.ベースとして高い賃料
オフィスビルの賃料は、区分マンションやアパートの家賃を大きく上回るのが一般的です。オフィスビルはテナントの事業のために供されるので、付加価値を生む場と考えられます。一方、居住用物件は生活の場です。その差が賃料の差となって現れます。

賃料が景気の影響を受けて上下しやすいのも特徴です。居住用は生活の場なので、家賃は景気動向によってあまり左右されません。一方、ビジネスの場であるオフィスビルでは、賃料はリニアに影響を受けます。コロナショック発生前の各種経済指標では、賃料は上昇基調にありましたが、今後の指標に注意が必要です。

2.賃料増額交渉が可能
借地借家法で「賃料の増減請求権」はオーナー、入居者ともに認められていますが、区分マンションやアパートなどの居住用物件で、契約期間中に増額請求するのは現実的に難しいといえるでしょう。実際上は、現入居者が退去して、新しい入居者が決まったときに賃料増額をするケースが多いからです。

オフィスビルの場合は、ビジネスの場面なので居住用に比べればハードルは下がります。ビジネスライクに交渉は可能で、とくに賃料上昇局面ではオーナー側に追い風が吹く傾向があります。

3.定期借家契約により賃料滞納リスクなどを防げる
建物の借家契約には普通借家契約と定期借家契約があります。定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約で、一定の決められた契約期間が到来すれば借家契約が終了します。もちろん再契約も可能です。

普通借家契約の場合、オーナーからの解約や更新の拒絶は「正当事由」がない限りできないものと定められています。そのため、賃料滞納や問題行動があっても、入居者から部屋を明け渡してもらうことが非常に困難なのです。

その点、定期借家契約はメリットが多いのですが、居住用ですと普及率が3%しかありません(参照:国土交通省「平成24年度住宅市場動向調査報告書」)。商習慣で、普通借家契約が選択されているのです。

逆に、事業用では定期借家契約が一般化しています。そのため、賃料滞納リスク、テナント信用リスクを回避することができるのです。

4.居住用と同じ税制メリットがある
オフィスビルには、区分マンションやアパートと同様の税制上の優遇措置があります。所得税は、経営開始当初は帳簿上損益収支が赤字になることが多いです。しかし、この赤字は他の所得と通算できますので、課税所得が少なくなります。これは減価償却費などの効果による帳簿上の赤字ですので、実際に赤字になるわけではありません。

アパートなどで使われる相続税対策もオフィスビルに援用できます。相続税評価においてオフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ20%前後評価が下がります。また、建物は固定資産税評価額で評価されますが、これは建築コストの60%前後になります(参照:一般財団法人 住宅改良開発公社「賃貸住宅経営お悩み別ガイド」)。

オフィスビル運用のデメリット

1.物件価格の高さ
エリアや規模にもよりますが、これが一番の問題と言っても過言ではないかもしれません。物件によっては数億から数十億、時には100億円以上というスケールになるため、そう簡単には踏み出せないのではないでしょうか。また、金融機関からの借り入れを想定しても、審査基準はかなり厳しいものになります。

2.景気の影響を受けやすい
前章でも触れましたが、景気悪化・賃料下落局面ではマイナスに働きます。

3.テナントの面積が広いと退去の影響が大きい
一棟物アパートのように何部屋かあることは、リスクの分散化になります。オフィスビルも同様ですが、物件によってはテナントの面積が広く、退去となると影響が大きい場合もあります。

4.居住用にはある税制メリットがない
区分マンションやアパートの場合、「住宅用地」として固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられますが、オフィスビルは住宅ではないため、こういった軽減措置はありません。

リスク対策として「区分所有オフィス®」

オフィスビル運用の最大のデメリットである物件価格の高さについては、「区分所有オフィス」で回避する道もあります。「区分所有オフィス」とは、オフィスビル一棟を丸ごと所有するのではなく、フロアや区分スペースごとに所有するという不動産商品です。

また、「区分所有オフィス」は都心の好立地にあるため、希少性、流動性が担保され、前章の「2.賃料低下リスク」、「3.空室リスク」にも対応できることになります。
オフィスビルによる資産運用を考えるのであれば、「区分所有オフィス」は充分検討に値するのではないでしょうか。

※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。

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