区分所有オフィス
2020.1.20

事業承継を見すえたCRE戦略 自社ビル保有で相続税・贈与税が下がる方法とは

(画像=Jirsak/Shutterstock.com)
(画像=Jirsak/Shutterstock.com)
企業経営が順調に進み経営者が年齢を重ねてくると頭に浮かぶのは「事業承継」の問題ではないでしょうか。後継者も決まり本業の承継には道筋がついていたとしても「税金」という避けられない大きな壁があります。税金対策を誤るとせっかく承継した事業そのものさえ危うくなってしまいかねません。そのため最大限の注意を払うことが必要です。

事業承継の3つの方法

事業承継の方法には、大きく分けて次の3つの選択肢があります。

・親族に承継させる「親族内承継」
・従業員等の親族外の者へ承継させる「親族外承継」
・M&A

それぞれに詳しく見ていきましょう。

・親族内承継
親族内承継は、現経営者の子ども・配偶者・子どもの配偶者・兄弟姉妹などの親族に対して事業を承継させる方法です。特に現経営者が創業者の場合、築き上げた会社を子どもに継がせたいと思うのは自然な気持ちといえるでしょう。中小企業では最も多く選択されている方法です。

・親族外承継
親族外承継は、現経営者の親族外の者へ承継させる方法です。会社の役員が株式を買い受けて経営権を承継するMBO(マネジメント・バイアウト)、従業員が株式を買い受けて経営権を承継するEBO(エンプロイー・バイアウト)などいろいろな方法があります。株式を後継者に贈与や遺贈をすることも方法の一つです。

・M&A
M&A(Merger&Acquisition)は企業の合併・買収のことです。株式譲渡・新株引受・株式交換、営業譲渡、合併、会社分割などのさまざまな方法で事業承継を行います。

株式を贈与・相続・遺贈すると相続税・贈与税がかかる

事業承継に立ちはだかる大きな壁は相続税や贈与税がかかることです。上記親族内承継と贈与や遺贈をするタイプの親族外承継には注意しておきましょう。上場企業の場合は、株式が公開されていて評価額が決まっているので大きな問題はなりにくい傾向です。しかし非上場株式会社の株式の場合、「評価額の決定=値付け」をしなくてはいけません。

例えば手弁当で始めた会社が成長し大きくなっていったなどの場合、株式の評価額が予想以上に跳ね上がっているケースがあるので注意が必要です。評価方法としては「類似業種比準価額方式」「純資産価額方式」「配当還元方式」などがあります。仮に株式総数の評価額が数億円を超過していて控除後の課税遺産総額が6億円超だとすると相続税は55%です。

相続税の納付方式は現金一括納付が原則のため、事業承継で数億円の現金を準備する必要があります。これから引き継いだ事業をスタートさせようと思っている後継者にとって、この税負担はあまりにも大きな足かせになるでしょう。

事業承継税制の特例措置

重い税負担で廃業に追い込まれる企業が続出している現状を鑑み2018年度の税制改正により「事業承継税制の特例措置」ができました。この制度では、相続・贈与対象株式数の上限が撤廃され猶予割合を100%にすることで承継時の贈与税・相続税の現金負担がゼロとなります。特例措置を受けるためには、以下のことを満たすことが必要です。

・「特例承継計画」を策定し2023年3月31日までに都道府県の担当課に提出し都道府県知事の確認を受けなければならない
・2018年1月1日~2027年12月31日までの間に後継者が非上場株式等の贈与を受けなければならない
・会社の要件として「上場会社でない」「中小企業である」「風俗営業会社でない」「資産管理会社でない」

非上場株式の評価額が下がるケース

特例措置の要件に該当しない場合や、該当したとしてもその後の企業戦略上利用しないほうがよい場合はどうすべきなのでしょうか。相続税・贈与税の評価が下がるケースの一つは「非上場株式の評価額が下がる」ことと比例します。評価額が下がれば課税総額も下がり税金も下がります。ただし非上場株式の評価額が下がるケースはいくつかありますが、本業を毀損するようなやり方は本末転倒なので避けましょう。

また国税当局が「租税回避行為」とみなすような方法も選択すべきではありません。自社利用分と賃貸部分が併存したオフィスビルを購入することによって資産と利益の減少が可能になり株式の評価を(一時的に)下げることになります。このビルのうち土地部分については路線価によって評価されますので時価よりも低く評価されます。

また賃貸部分の貸家建付地評価減の適用を受けることで建物部分については固定資産税評価額によって評価を受けることが可能です。さらに同じく借家権割合による評価減を受けます。仮に内部留保(現金)が10億円ある企業AとBが存在したとしてAはそのまま、Bは10億円でオフィスビルを購入し、その不動産評価が5億円だったとしたらAの株式とBの株式では評価が変わります。

金融機関から融資を受けて自社ビルを購入すると借入金が負債となり純資産が小さくなるので株式の評価額が下がります。ビル購入後は、賃貸部分の賃料収入を得られるようになります。本業以外の収入源確保は承継後の経営を安定化させるのに、とても良い効果を発揮するでしょう。

「区分所有オフィス®」だからこそ対応できる

オフィスビル購入時のイニシャルコストを下げる方法として「区分所有オフィス」という手法があります。オフィス街の一等地にビルを購入するとなると多大なコストがかかることになるでしょう。しかし「区分所有オフィス」であれば東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)のオフィスビルを1億円程度から保有することが可能です (小規模なもので1億円以上、中心価格帯で2億から3億円)。

「区分所有オフィス」という中規模オフィスビルを1フロアごと、あるいはスペースごとに分譲するスキームだからこそできる実現できる価格です。「区分所有オフィス」は都心の一等地にあるので空室リスクなどの不動産経営のリスクを下げることもできます。「自社使用分+賃貸分の必要なスペースだけ購入する」というような柔軟な買い方ができるのも「区分所有オフィス」の強みです。

しかし不動産の購入、保有には税金の負担が伴います。相続、贈与や事業承継での評価額が下がることと同時に発生する税金について、正しく理解することが必須になりますので、税理士や専門家へ相談することも重要になります。

きとんと専門家に相談した上で、評価額の下がり幅と負担する税金を把握し、事業承継を見すえたCRE戦略の一環として一度「区分所有オフィス」を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

※「区分所有オフィス®」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。

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