区分所有オフィス
2019.8.19

相続税増税時代に対応する不動産活用とは?

(画像=segawa7/Shutterstock.com)
(画像=segawa7/Shutterstock.com)
2015年(平成27年)1月からの相続税改正によって、相続税がかからない最低ラインである基礎控除額が引き下げられたほか、税率も上昇しました。この相続税の増税によって、「相続対策」の様々な手法がもてはやされましたが、そのすべてが有効だったわけではありません。相続税が増税した現代において、投資家や経営者が選ぶべき相続対策はどのような方法なのでしょうか。

相続税増税を引き金にアパート急増で郊外の空室が多くなっている傾向

2015年1月の相続税改正により、郊外に土地を所有されている地主さんには特に多くの増税が予想されたため、その土地に賃貸住宅(アパート)を建て、金融機関から借り入れを起こす方法が流行しました。

結果的に、賃貸住宅を建てることで相続税を軽減させる方法自体は有効でしたが、賃貸需要の市場調査も徹底せず、ただ相続させる土地があるというだけでアパートを建ててしまった地主さんが多かったせいか、東京郊外のアパートの空室が2015年春頃をさかいに多くなってきています。とくに神奈川県では、そのケースが顕著に現れています。

(参照:トヨタグループ 株式会社タス 「TAS賃貸住宅市場レポート」

オフィス活用を実現する為の「区分所有オフィス®」

賃貸住宅ではなく「オフィスビル」を活用するという手段も、相続対策の手法のひとつです。

賃貸住宅経営と比べたときの「オフィスビル経営」のデメリットは、金額の大きさにあるといえるでしょう。ただし、オフィスを区分ごとに所有する、株式会社ボルテックスの「区分所有オフィス®」という手法であれば、このリスクを抑えることができます。

いきなり一棟のオフィスビルを購入するのではなく、オフィスを区分ごとに所有することで、一棟のオフィスビルよりも価格を抑えられるからです。

たとえば、一棟価格50億円の10階建て中規模ビルがあったとします。50億円を調達するのは至難の業ですが、「区分所有オフィス」であればこのうちの1フロアを5億円で取得することが可能になります。

また、区分所有オフィスは「空室リスクが低い」のも魅力のひとつです。一棟を所有する場合、どうしても空室のリスクが付きまといますが、好立地かつハイグレードの区分所有オフィスであれば空室のリスクを抑えることができます。

区分所有オフィスのメリット

アパート・マンションなどの居住用物件と比較して、オフィスビルの賃料はより高額な傾向にあります。

テナント賃料は景気の変動に影響を受けやすいという特長があり、それが時にリスクともなりますが、居住用物件の賃料が経年劣化に伴い下がる傾向があるのに対し、オフィスビルの賃料は、好況の局面では賃料を上げやすいのです。

そして、「区分所有オフィス」は一棟を自社ビルにするよりも維持コストが平準化するため、効率的な利用が可能であることも大きなメリットといえます。

一棟所有の場合、維持管理費、清掃費、また共有部における電気代、火災保険料といったコストが生じてきます。その上に、メンテナンス費用、そして大規模修繕費なども必要となるわけです。

しかし、「区分所有オフィス」であれば管理組合を通じて、修繕積立金を拠出するかたちになります。このようなコストは「みんなで」拠出するため、大規模修繕や日々のコストを計画的に平準化することも可能なのです。

まとめ

まずは相続・事業継承対策のために「区分所有オフィス」を購入し、賃貸として利用することで賃料収入を得るという方法もひとつの手段となるでしょう。そして、将来的には自社オフィスとして利用することも可能ですので、この機会に「オフィスビル経営」にも目を向けてみてはいかがでしょうか。


※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。

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