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2021.5.24

BCP対策の指標となるPML値とは?「VORT®」シリーズが耐震性に優れている理由

(写真=Sergey Nivens/Shutterstock.com)
(写真=Sergey Nivens/Shutterstock.com)
2011年の東日本大震災以降、企業の経営課題のひとつとして事業継続計画(BCP)が強く意識されるようになっています。オフィスの耐震性や安全性の確保もそのひとつです。最近は、地震リスクの定量化評価が注目を集めており、PML値というものがその指標となっています。

ここでは、PML値の概要とボルテックスの「VORT」シリーズが耐震性に優れている理由についてご紹介します。過去の大規模地震やこれから起こると想定される大規模地震について考察しながら、地震リスクについても解説していきます。
 

<目次>
1. 不動産の資産価値のうち、地震リスクを示すPML値
2. “地震国”である日本の地震リスクを考える
3. 耐震設計法について
4. 東京都区部のオフィスビルの状況
5. 耐震性に優れた「区分所有オフィス®」の「VORT」シリーズは資産価値も高い

1.不動産の資産価値のうち、地震リスクを示すPML値

BCP対策の指標となるPML値とは?
(画像=vchalup/stock.adobe.com)
PML (Probable Maximum Loss:予想最大損失率)は、不動産の地震分析リスクの指標として米国の保険業界でひろく活用されています。

PMLは「予想される最大損失(補修費)/再調達費×100(%)」という計算式で求めます。0%(被害なし)から100%(全損)までの数値で示され、数値が小さければ小さいほど地震による損失は低いということになります。数値と被害内容の目安は、以下の通りです。

・0~10:きわめて低い(中軽微な構造体の損失)
・10~20:低い(中局部的な構造体の損失)
・20~30:中位(中破の可能性が高い)
・30~60:高い(大破の可能性が高い)
・60~:非常に高い(倒壊の可能性が高い)

【PML値の具体例】
新築で建てると200億円かかる物件の場合、所在する地域で最大規模の地震が起き建物の補修費用が最大20億円かかると予想されるときの地震PMLは「最大損失額20億円÷200万円」の計算式により10%と算定されます。

2.“地震国”である日本の地震リスクを考える

BCP対策の指標となるPML値とは?
(画像=metamorworks/stock.adobe.com)
地震リスクとは切っても切り離せない日本。過去に何度も大規模地震に襲われてきました。明治以降では、以下のような巨大地震が有名です。
 
1896(明治29)年6月 明治三陸地震 マグニチュード8.5
1923(大正12)年9月 関東大震災 マグニチュード7.9
1995(平成7)年1月 阪神・淡路大震災 マグニチュード7.3
2011(平成23)年3月 東日本大震災 マグニチュード9.0

また今後起こると予測されているのが以下の5つの地震です。内閣府は公式サイト「防災情報のページ」で各地震の特徴について掲載しています。

・首都直下地震
・相模トラフ沿いの海溝型地震
・日本海溝・千島海溝周辺海溝型地震
・南海トラフ地震
・中部圏・近畿圏直下地震

出典:内閣府「防災情報のページ」

政府の地震調査委員会は「地震動予測地図」を作成し震度6以上の揺れに襲われる確率を地方別に公表しています。

<都道府県庁が所在している市の市役所および北海道の地域振興局における今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率>
北海道 根室市78%
浦河町70%
釧路市69%
帯広市22%
関東甲信 千葉市85%
横浜市82%
水戸市81%
さいたま市55%
甲府市50%
新宿区都庁48%
東海 静岡市70%
津市64%
名古屋市46%
近畿 奈良市61%
和歌山市58%
大阪市55%
神戸市44%
中国地方 四国 岡山市42%
広島市23%
高知市75%
徳島市73%
高松市63%
松山市45%
九州・沖縄 大分市54%
宮崎市44%
那覇市20%
参照:地震調査研究推進本部地震調査委員会「全国地震動予測地図 2018 年版の解説(2019 年 1 月修正版)」をもとに編集部作成

同資料によると、全体的に太平洋側の都市の確率が高い傾向です。例えば関東地方を見ると内陸の東京新宿区(都庁)が48%、さいたま市が55%に対し、海沿いの千葉市が85%、横浜市が82%と数値の差が大きくなっています。ただし日本海側だからといって安心なわけではありません。なぜなら2004(平成16)年10月には、震度7を記録した「新潟中越地震」が起きているからです。

立地に関係なく地震のリスクは常にあり自社ビルを持つ経営者にとっても地震への備えは大きな課題となります。

出典:NHK「災害列島 命を守る情報サイト」

3.耐震設計法について

BCP対策の指標となるPML値とは?
(画像=安琦王/stock.adobe.com)
1981年6月1日以降の建築基準法(新耐震設計法)で設計された建物の多くは、PMLが10~20%の「低い」に分類されますが、新築のビルであれば1桁台の建物もあります。しかし、1981年6月1日より前(旧耐震設計)の建物の中には、PML値が20%以上と、ここ数十年のうちに発生するといわれている大地震によって大きな被害が想定されるものも少なくないのです。

東京都都市整備局が2019年1月に発表した耐震診断が義務付けられている建築物の耐震診断結果によると、「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高い。」もしくは「地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性がある。」と判断された建物は、数多くあります。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは、地震の震度に対する建物の耐震性能によって表れます。旧耐震基準では「震度5程度の地震が起こった場合、建物が倒壊あるいは崩壊しなければよい」という比較的ゆるやかな基準でした。一方の新耐震基準では震度5程度の地震でも建物の一部が損傷を受けないことが条件になり基準が厳しくなりました。

また旧耐震基準では大規模地震については言及されていませんでしたが、新耐震基準では「震度6~7程度の大規模地震でも倒壊あるいは崩壊しないこと」が条件に加えられました。つまり大規模地震だから倒壊するのはやむを得ないことにはならないのです。より強固なビル設計が求められる時代になったといってよいでしょう。

4.東京都区部のオフィスビルの状況

BCP対策の指標となるPML値とは?
(画像=beeboys/stock.adobe.com)
東日本大震災以降、オフィスビルにおける耐震性能が大きくクローズアップされるようになりました。ビルの耐震性を判断する基準は「旧耐震ビル」(1981年5月までに着工されたビル)か「新耐震ビル」かの違いです。ニッセイ基礎研究所の「不動産投資レポート」によると、東京都区部の延床面積5,000平方メートル以上のオフィスビルは2,476棟あり床面積の合計は4,946万平方メートルに及びます。

このうち1981年6月1日よりも前に建築された旧耐震基準のビルは、棟数で38%、床面積で32%でした。また東京都が課税資料を基に算出した都区部に立地する事務所床面積は、総計で8,959万平方メートルに達します。このうち1979年以前に建築された事務所の延床面積は全体の30%。上記オフィスビルの数値と同じ水準となることが分かります。

東京23区で1979年以前に建築された事務所の床面積比率が高い区は、中央区(42.1%)、豊島区(41.8%)、千代田区(40.2%)、逆に一番低い区は江東区(6.8%)です。同レポートによると地震リスク(PML値)が低いほど賃料は高くなると分析しています。今後耐震性への評価が高まればさらに地震リスクの格差が賃料や利回りに反映される可能性が高いといえるでしょう。

自社ビルの購入を考える場合は「新耐震基準を満たしている物件」といったことが必須の選択肢となります。

5.耐震性に優れた「区分所有オフィス®」の「VORT」シリーズは資産価値も高い

BCP対策の指標となるPML値とは?
(画像=segawa7/stock.adobe.com)
自社ビルをご検討の方には、ボルテックスの「VORT」シリーズがおすすめです。ボルテックスが提案する「区分所有オフィス®」のハイクオリティ・ブランド「VORT」シリーズは、新耐震基準を満たしているとともに、気になるPML値が平均7.05%(2019年2月末現在)となっており、地震による損失がきわめて低いオフィスビルです。

また、「区分所有オフィス」は、東京都心の商業地に建つオフィスビルをフロアごと、部屋ごとに分譲・販売しているため、同額の小規模一棟ビルを購入するよりも立地の良い場所の中規模ビルのオフィスを所有することが可能となります。貸し出す場合も賃料が高く設定できるため収益性が高いのが特徴です。

自社ビルの購入を考えるなら、このように資産価値が高く災害リスクにも強いボルテックスの「区分所有オフィス」のハイクオリティ・ブランド「VORT」シリーズを検討してみてはいかがでしょうか?

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※「区分所有オフィス」「VORT」シリーズは株式会社ボルテックスの登録商標です

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