区分所有オフィス
2019.3.25

オフィス環境はオーナー有利に、「区分所有オフィス®」で賃料上昇に備える

(写真=taka1022/Shutterstock.com)
(写真=taka1022/Shutterstock.com)
国内景気のゆるやかな回復を受け、国内の大都市を中心にオフィス市場が活況を呈しています。オフィス賃料も上昇傾向にあり、今後契約更新時に賃料の値上げを提案されることも想像できます。オーナー有利の貸し手市場となる中、「区分所有オフィス®」を活用して今後の賃料上昇に備えましょう。

都心のオフィス需要はリーマン後最高に、マーケットの9割以上で空室なく

内閣府が2月14日に発表した2018年10~12月期の国内総生産(GDP)速報値は、年率に換算すると1.4%増。18年夏に国内各地を襲った自然災害による個人消費の落ち込みが解消されたことで、2期ぶりのプラスになりました。民間の設備投資も2.4%増と全体を押し上げており、好調な企業業績から投資を拡大する企業が増えているようです。
オフィスビルのテナント仲介大手の三鬼商事の調査によると、2019年1月の東京都心5区の空室率は1.82%で前月比0.06ポイント下げました。

一方、賃料(共益費込み)は21,010円/坪と61カ月連続で上昇しています。空室率の低下で貸し手市場との認識が広がり、更新時に賃料を引き上げる動きも顕著になっています。
東京都内では品川や虎ノ門などで大規模な再開発事業が行われており一時はオフィスの過剰供給が懸念された時期もありました。しかし実際は、既存のオフィスビルの空室ほとんどなく、新規竣工オフィスも、大多数が満室に近い状態での稼働となっています。テナントが退去した後もすぐに次のテナントが入居するため、空室に困っているというビルオーナーは少なくなっているのです。

好調なオフィスビル市場を反映するように、大手不動産会社、住友不動産の決算では不動産賃貸セグメントの営業収益は前年度の3,374億円から3,538億円と4.8%増加しております。(平成28年4月~平成29年3月期・平成29年4月~平成30年3月期比較)

東京都心での就業者数は今後も拡大見通し

貸し手市場の中で、オフィスを賃貸する側は業務拡大に伴って新規移転したくとも、選択肢が限られている状態です。また、新規移転や更新時に賃料の値上げが見込まれるため、長期的な負担が高まります。現状のオフィスでの増床や分室の開設などで急場をしのぐケースが多いようです。

米国や中国の景気減退や消費税の増税などで国内景気が減速局面を迎え、今年後半にはオフィス市場も調整を迎えるという見方があります。ただ、都心5区のようなエリアでオフィス需要を下支えしているのは、IT関連サービス、研究職や金融・会計などの専門職、ITも含む技術サービスなどのプロフェッショナルサービスといった業種の大手企業です。

ニッセイ基礎研究所によると、東京都心5区でのIT産業の従業員数は2015年の49.6万人から2020年には51.2万人、2025年には52.4万人へと増加を続ける見通しです。また、「学術研究、専門・技術サービス業」といったプロフェッショナルサービスの従業員数も、2015年の26.2万人から2020年には26.6万人、2025年には26.7万人とゆるやかな拡大が見込まれます。こうした業種の拡大が、足元の都心のオフィス需要を下支えするでしょう。

「区分所有オフィス®」で資産価値を生む自社オフィスを

ビルオーナーの貸し手市場の現在、今後の賃料値上げが予想されており、それに伴う賃料負担の増加も見込まれます。賃料が上昇局面の中、このまま賃料を払い続けるのではなく、購入するという選択肢も考えてみてはいかがでしょうか?

そこでおすすめなのが「区分所有オフィス」という新しい自社オフィス保有のかたち。オフィスビルをフロアごとや区分スペースごとに所有する「区分所有オフィス」なら、一棟ビルに比べて購入資金の負担が少なくハードルが下がる一方で、好立地にオフィスを構えやすくなり、流動性や資産価値が高まります。

ローンを活用して買うことで年間支払総額を低く抑えられ、ローン返済終了後には
また、不動産を保有することで与信向上にも寄与するため、借り入れが起こしやすくなったり、必要な際には売却可能資産として本業に何ら影響のない優れた資産として活用することも可能です。仮に毎月出ていくコストが同じでも、「買う」場合は年を追うごとに資産が残るのです。今こそ、「区分所有オフィス」で資産価値の高い自社ビルへの移転を検討してみてはいかがでしょうか。

※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です。


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