区分所有オフィス
2019.1.30

資産としてのオフィスを所有し戦略的に活用するには

(画像=alice-photo/Shutterstock.com)
(画像=alice-photo/Shutterstock.com)
昨今、経営戦略の一環としてオフィスを活用する動きが増えており、CRE戦略という言葉を耳にする機会も増えました。今回は、自社所有のオフィスを戦略的に活用するメリットについて見ていきましょう。

企業価値を向上させるためのCRE戦略とは

CRE戦略とは、企業不動産(Corporate Real Estate, CRE)の利活用に関する企業戦略のことをいいます。企業不動産に含まれるのは自社ビルだけでなく、物流施設や工場、研究所、店舗、土地などあらゆる不動産を指します。企業のバランスシートの資産の部で大半を占めるのがこうした不動産です。

これまでは、企業は従来からさまざまな不動産を保有し、事業運営に活用してきました。また、バブル期には好調な業績を背景に海外不動産にまで手を伸ばす「財テク」も流行った。その点、CRE戦略は「企業価値を向上させるために不動産を活用する」という考え方が根本にあり、これまでの企業不動産の在り方とは一線を画しているのです。

CRE戦略は、不動産を保有することが第一義にあるわけではありません。不動産を積極活用して価値を高めることが目的であり、そのためには遊休地や統廃合によって不要となった施設の売却を行うこともあるからです。場合によっては、戦略的に新たな不動産を購入したり、不動産事業に参入したり管理のアウトソーシング化をしたりすることもあります。

昨今の大企業によるCRE戦略推進では、千代田区神田和泉町に新本社ビルを建築し、移転すると発表した日本通運などが良い例でしょう。同社は既に港区汐留に本社ビルを構えるほか、中央区人形町や港区芝浦などにも自社ビルを所有しています。本社移転だけでなく、これらの自社ビルに入居している支店やグループ会社を含めた都内の拠点を統合し、ワンストップ体制を推し進めています。

一方で、移転・統合によって空室となる自社ビルは賃貸ビルとして運用する方向性に切り替え、その不動産事業を手掛ける「グループCREマネジメント部」を立ち上げました。将来的には、不動産部門を100億円事業に育て上げる目標を打ち出しています。

企業不動産はコア事業を支える基盤

昨今は、大企業であっても利便性がよい賃貸オフィスに入居する例も多く見られます。「賃貸か自社ビルか」という点は、さまざまな観点から意見が分かれるところですが、日本通運のようにある程度マーケットが成熟しており企業自身も確固たる事業基盤を築いている大手企業の多くは、自社ビルなどの不動産を多く所有しているという点に留意するべきでしょう。

不動産事業というのはある程度市況に左右されますが、一度テナントが入れば長期にわたって安定性が見込める事業になります。不動産から定期的に得られる収入がコア事業を補う支えとしたり、賃貸収入のほか売却によって得た利益を新規事業に投入したりすることも可能です。そのため日本通運も、不動産事業から得られた収入を物流現場でのAIやIoTといった最先端技術の導入などの投資に振り向けるとしているのです。
企業不動産は、会社を長期的に安定させるための事業基盤といっても過言ではないでしょう。

利益の源泉は工場からオフィスへ

従来、企業の利益の源泉となる企業不動産は工場でしたが、昨今は製造業でも生産拠点を持たないファブレスメーカーも登場しており、その役割はオフィスへとシフトしています。

戦略的にオフィスを所有するためには、「資産価値の高さ」を重視する必要があります。たとえば路線価の高い好立地に建つオフィスであれば、自社利用だけでなく賃貸目的でも活用することができるからです。

ただ、都心部の多くは既に開発済みであったり、立地の良いオフィスは供給数が限られていたりするため、資金面でのハードルも高いのが実情です。そこで最近では、1棟ビルの購入だけでなく、オフィスを区分ごとに所有する「区分所有オフィス®」という所有形態も登場しています。都内のオフィスビルであれば、築古で小規模なものでも数億円は超えてしまいますが、オフィスビルを区分スペースごとに所有する区分所有オフィスであれば、同じ予算感でより好立地かつグレードの高い物件が所有できるのです。利用用途の限られる「ペンシルビル」を購入するより、よほど有意義で資産価値も高いでしょう。

資産ポートフォリオの一環として、こうしたオフィスを所有・活用するということも検討してみてはいかがでしょうか。

※「区分所有オフィス」は、株式会社ボルテックスの登録商標です

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